Kurs wprowadzający SmartHome Ready – Nowoczesne instalacje domowe – Część III – Przeróbki

Koszty? Opóźnienia? Przez ten cały bałagan mało co się nie rozpadło moje małżeństwo!”

Jedna z odpowiedzi w ankiecie realizowanej do celów raportu.

 

W pierwszej części raportu wspominaliśmy o tym, że błędy i komplikacje podczas budowy domu mają konsekwencje znacznie szersze niż tylko finansowe. Zwracamy na to uwagę kolejny raz, gdyż niejednokrotnie to, co tracimy podczas źle organizowanej budowy czy remontu jest znacznie cenniejsze

od tytułowych 50.000 zł. Są to nasze nadszarpnięte nerwy, stracony czas, pogorszone relacje. Celem niniejszego raportu jest zatem zadbanie nie tylko o portfel czytającego, ale również o jego święty spokój.

Przypominamy, że raport ten powstał na bazie badań statystycznych przeprowadzonych na próbce ponad 20 tysięcy Polaków, oraz łącznie kilkudziesięciu lat doświadczenia zawodowego. W badaniach skupiliśmy się na trudnościach, jakie spotkali na swej drodze osoby budujące swoje domy oraz na konsekwencjach tych trudności. Wyniki raportu w wielu kwestiach okazały się zaskakujące również dla prowadzących badania!

Pierwsza cześć raportu dotyczyła problemów z wykonawcami, a konkretniej – trudności wytypowania najlepszego wykonawcy. Zauważyliśmy, że praktycznie każdy z odpowiadających w naszej ankiecie miał

co najmniej jeden poważny problem z wykonawcą. Problem ten generował określone straty finansowe

oraz opóźnienia na budowie, które oszacowaliśmy średnio na 12 tysięcy złotych. Raport zakończyliśmy opisem naszej metody rozwiązywania tego problemu.

 

Czy jednak wybór wiarygodnych fachowców gwarantuje nam, że sama realizacja pójdzie dalej

„jak po maśle”? Niestety nie. Z naszego raportu wynika, że drugim, najpowszechniejszym błędem

podczas budowy i remontu jest koszt przeróbek i modyfikacji wykonanych już prac.

„(…) Brak okablowania do sterowania ogrzewaniem podłogowym (…)”

Jedna z odpowiedzi w ankiecie realizowanej do celów raportu, na pytanie o konsekwencje błędów na budowie

Zadajmy więc pytanie: Dlaczego pojawiają się wspomniane przeróbki i modyfikacje?
Odpowiedzi, jak zwykle jest kilka, jednak możemy je podzielić na dwie podstawowe grupy:

 

 

1.     Błędy ekipy wykonawczej

Błędy te mogą być spowodowane brakiem umiejętności manualnych wykonawcy, brakiem doświadczenia, zignorowaniem poleceń przełożonego lub inwestora, nieumiejętnością czytania dokumentacji. Ogólnie stwierdzając – są to błędy związane z ubogimi kompetencjami wykonawcy. Jeśli tylko przeprowadzone zostały wszystkie procedury formalne (przede wszystkim umowa) z wykonawcą opisane w części pierwszej raportu, ta grupa przeróbek nie jest wyjątkowo poważnym problemem, gdyż ostatecznie za braki kompetencji powinien zapłacić sam wykonawca. Dużo trudniej jednak rozwiązać problemy z grupy drugiej.

 

2.     Błędy komunikacji

Są to błędy, które nie wynikają z braku kompetencji  pojedynczych wykonawców, a trudności komunikacyjnych pomiędzy poszczególnymi wykonawcami, lub między inwestorem a wykonawcą. Wyobraźmy sobie następujące sytuacje:

• Inwestor z projektantem zdecydowali o wyburzeniu ścianki działowej, w której właśnie zostało poprowadzone przez wykonawcę okablowania, a następnie ściana została otynkowana i wygładzona;
• Wykonawca hydrauliki nie przewidział wyprowadzenia zimnej wody do lodówki z kostkarką i problem ujawnił się już po wykafelkowaniu ściany w kuchni;
• Niektóre gniazda elektryczne zostały wyrysowane we fragmentach ścian wzmocnionych żelbetem, przez co wykonawca zażądał wyższej kwoty za te prace;
• Zostały wykonane zarówno kominy wentylacji grawitacyjnej jak i odejścia wentylacji mechanicznej;
• Instalacja alarmowa została poprowadzony w bruzdach wykonanych w wykończonych i pomalowanych ścianach.

Przypadki te na pierwszy rzut oka wydają się śmieszne, a winowajca łatwy do określenia. W realnych sytuacjach jednak najczęściej nie da się wskazać winnego braków komunikacyjnych i winnym – niejako  z automatu – zostajesz TY drogi inwestorze.

 

 

„(…) Strata czasu, brak lub błędne niektóre rozwiązania, brak kompleksowej porady (…)”

Jedna z odpowiedzi w ankiecie realizowanej do celów raportu, na pytanie o konsekwencje błędów na budowie

Nieprzypadkowo większość przypadków wymienionych powyżej dotyczy instalacji domowych. Na etapie ciężkich robót budowlanych dużo łatwiej o jednoznaczną odpowiedzialność wykonawcy – złe zaizolowanie fundamentów, więźba dachowa z sękatego drewna, źle dobrane nadproża to najczęściej wina jednego, bardzo konkretnego człowieka. Gdy przychodzi jednak do wykonywania instalacji, na miejscu pracuje kilka ekip, z wykończeniową łącznie, która nieprzerwanie wchodzi sobie w drogę i generuje „konflikty”. Potwierdzają to również nasze badanie – wykonawca właśnie w realizacjach instalacji doszukują się największych opóźnień i kosztownych błędów.

Pamiętamy o tym, że budowa domu nie jest tworzeniem promu kosmicznego, jednak bez zaplanowania i zaprojektowania poszczególnych etapów budowy, bez skomunikowania ze sobą wszystkich ekip projektowych i wykonawczych tego typu błędy będą się mnożyć. Pamiętajmy, że każda z tych przeróbek, czy napraw to koszt liczony w tysiącach złotych oraz opóźnienia  mierzone w tygodniach. Zależnie od liczby kłopotliwych sytuacji łączne koszty tego typu sytuacji  mogą wynosić kilkadziesiąt tysięcy złotych i nawet rok opóźnień – tak odpowiedzieli nasi ankietowani!

Te same osoby, „mądre po szkodzie” jednoznacznie stwierdziły, że jedyną szansą na zminimalizowanie  tych problemów jest lepszy projekt oraz lepsza koordynacja prac. Jakie rozwiązania w tym zakresie ma  do dyspozycji klient indywidualny?

Dotychczas funkcjonowały dwie metody rozwiązania tego problemu – skrajnie różne. Pierwsza, bazująca  na własnej pracy i ciągłemu kształceniu się, druga – na przeniesieniu maksymalnie dużej części odpowiedzialności na osobę zewnętrzną. Pierwsza z metod, powszechnie nazywana „metodą gospodarczą” może być wspierana następującymi narzędziami:

• Dzienniki robót – nieocenionym źródłem wiedzy o procesie budowy są internetowe dzienniki budowlane (np. mojabudowa.pl). Zapoznanie się z kilkoma z nich pozwoli lepiej zaplanować kolejność prac, a także wyczuli inwestora na najdelikatniejsze, najczęściej pojawiające się problemy i przypadłości.
• Artykuły i nagrania wideo – dostępne zarówno w pismach branżowych jak i Internecie umożliwią rozszerzenie wiedzy w interesującym inwestora zakresie, który nie był dostatecznie dokładnie omówiony w żadnym przeczytanym dzienniku budowy.
• Diagramy Gantta – umożliwiają rozplanowanie kolejnych etapów prac wraz z zależnościami wymaganymi do rozpoczęcia lub zakończenia poszczególnych etapów. Diagramy umożliwiają zwizualizowanie całego procesu budowy i planowanie długoterminowe.
• Check-listy – czyli tzw. listy zadań są uzupełnieniem Diagramów Gantta w z zakresie szczegółów każdego z zadań. Do prowadzenia list zadań świetnie sprawdzi się prosty i intuicyjny system zarządzania projektami Trello.com.
• Maile – nie chcemy tłumaczyć Inwestorowi czym są maile, chcemy przekazać myśl, że potwierdzając pewne ustalenia słowne za pomocą maila zachowujemy je w niezmienionej postaci i możemy się do nich odwoływać, gdy zajdzie taka konieczność.
• Własna praca i codzienny nadzór budowli – wszystkie powyższe metody są jedynie uzupełnieniem bieżącego zaangażowania inwestora w proces budowy i nie powinny zmniejszać jego zaangażowania czasowego w doglądanie prac.

„(…)wydłużenie czasu wykonania, zwiększenie kosztów, przeróbki ,strata nerwów (…)”

Jedna z odpowiedzi w ankiecie realizowanej do celów raportu, na pytanie o konsekwencje błędów na budowie

Na drugim biegunie rozwiązań jest marginalizacja obowiązków inwestora na rzecz dedykowanego specjalisty. Mamy w tym przypadku następujące propozycje:

• Inwestor zastępczy (Project Manager) – jest to osoba lub firma zatrudniana przez Inwestora, która ma przejąć maksymalnie dużo obowiązków włącznie z kontrolowaniem prac podwykonawców, opłacaniem ich, zamawianiem towaru, rozwiązywaniem konfliktów. Rezultat ostateczny jest tak dobry, jak dobry okazał się nasz inwestor zastępczy. Nie zapominajmy,
  że właściwy inwestor będzie musiał podjąć działania w najbardziej kluczowych momentach, takich jak: przekroczenie budżetu, alternatywne rozwiązania techniczne czy zmiana koncepcji. Koszt wynajęcia inwestora zastępczego wynosi często od 3 do nawet 10% całkowitych kosztów inwestycji – dla przeciętnego domu jednorodzinnego wykonanego za łączną kwotę 400 tysięcy złotych wynagrodzenie waha się między 12 a nawet 40 tysięcy złotych.
• Generalny wykonawca – propozycja wielu firm na rynku, by wykonać kompleksowo prace budowlane i wziąć pełną odpowiedzialność za ostateczny rezultat. Koszt wybudowania domu z generalnym wykonawcą będzie wyższy od budowy domu metodą gospodarczą o około 30-50%. Najczęściej spotykane są oferty budowy domu do stanu deweloperskiego lub „pod klucz”. Zależnie więc od stawek oraz zakresu prac, taka usługa będzie kosztować od 60 do nawet 200 tysięcy złotych dla przeciętnej wielkości domu.
• Kierownik budowy – to nieoceniona pomoc dla inwestora budującego metodą gospodarczą. Kierownik budowy odpowiada za poprawność prac budowlanych, zatem zakres jego obowiązków kończy się wraz z doprowadzeniem budynku do stanu surowego otwartego. Jeśli zależy nam na najniższej cenie, znajdziemy kierownika pracującego za stawkę 2-3 tysiące złotych. W tej cenie możemy jednak najczęściej liczyć na dopilnowanie kwestii formalnych i kilka pozorowanych wizyt na budowie. Prawdziwa analiza prac ekip budowlanych będzie kosztowała 2-3 tysiące złotych miesięcznie. W przypadku budowy trwającej dziesięć miesięcy będzie to koszt około 20-30 tysięcy złotych. Płacimy w tym przypadku za gwarancję dobrze wykonanej konstrukcji budynku, prace wykończeniowe oraz realizacja instalacji pozostaje w zakresie Inwestora.

 

Podsumowując te dwie grupy możliwości zauważamy, że wybór nie jest prosty: albo musimy opłacić roczną pensję profesjonaliście, który zaopiekuje się naszą budową, albo podjąć wyzwanie – traktując je nieco jako pracę na drugi etat – szkolić się i nadzorować prace samodzielnie. Stawką są błędy i poprawki kosztujące kilkadziesiąt tysięcy złotych oraz rok opóźnień oddania budynku do użytkowania.